Предмет закупівлі: послуги з управління активами, відповідно до ст. 21 Закону України «Про Національне агентство України з питань виявлення, розшуку та управління активами,...

Текст рішення

РІШЕННЯ

№18909-р/пк-пз від 23.12.2025

Комісія Антимонопольного комітету України з розгляду скарг про порушення законодавства у сфері публічних закупівель (надалі – Комісія), розглянувши скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "МІЛА ПРЕЗЕНТ" (код ЄДРПОУ: 41819892) від 12 грудня 2025 № UA-2025-12-05-012084-a.a1 (надалі – Скарга) щодо порушення Замовником порядку проведення Процедури закупівлі,

ВСТАНОВИЛА:

Надалі за текстом вказаного рішення терміни та визначення:

- Закон України "Про публічні закупівлі" – Закон;

- Особливості здійснення публічних закупівель товарів, робіт і послуг для замовників, передбачених Законом України "Про публічні закупівлі", на період дії правового режиму воєнного стану в Україні та протягом 90 днів з дня його припинення або скасування, затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 12.10.2022 № 1178 "Про затвердження особливостей здійснення публічних закупівель товарів, робіт і послуг для замовників, передбачених Законом України "Про публічні закупівлі", на період дії правового режиму воєнного стану в Україні та протягом 90 днів з дня його припинення або скасування" – Особливості;

- тендерна документація – Документація;

- тендерна пропозиція – Пропозиція.

Скаржник повідомляє про порушення Замовником порядку проведення Процедури закупівлі та просить, зокрема, зобов'язати Замовника внести зміни до Документації.

Рішенням Комісії від 15.12.2025 №18431-р/пк-пз Скарга була прийнята до розгляду.

На веб-порталі Уповноваженого органу (prozorro.gov.ua) Комісією було зобов’язано Замовника надати пояснення по суті Скарги.

Замовник шляхом розміщення листа на веб-порталі Уповноваженого органу надав пояснення по суті Скарги.

Розглянувши Скаргу та інформацію, одержану за Скаргою, та інформацію, розміщену в електронній системі закупівель, встановлено наступне.

1. Скаржник зазначає, що у Документації визначено кваліфікаційний критерій – наявність не менше трьох договорів, аналогічних предмету закупівлі, виконаних за останні роки.

Скаржник вважає цю вимогу безпідставною. Закон не зобов’язує учасників мати певну мінімальну кількість аналогічних договорів; достатність досвіду може підтверджуватися й одним договором, якщо за предметом та обсягом він співвідносний із закупівлею. Замовник не на-вів аргументації, чому саме три договори є обов’язковим показником досвіду і компетентності. Таким чином, зазначена вимога є невиправдано високою планкою для учасників та обмежує коло потенційних претендентів. Вона створює штучні перепони для конкуренції, порушуючи принцип добросовісної конкуренції та норму ч.4 ст.5 Закону, яка забороняє встановлювати дискримінаційні вимоги. Оскільки безпосереднього зв’язку між кількістю договорів та здатністю виконати майбутній договір немає (наприклад, учасник може мати 1–2 успішно виконані великі договори, цілком достатні за досвідом), вимога про три договори виглядає непропорційною та такою, що обмежує конкуренцію без необхідності.

Вузьке визначення аналогічного досвіду лише через договори управління майном.

Документація вимагає, щоб аналогічними визнавалися лише договори з управління майном (у розумінні глави 70 Цивільного кодексу).

Скаржник вважає такий підхід дискримінаційним, адже він невиправдано звужує коло досвіду, який може бути врахований. Схожі за характером послуги з управління нерухомістю можуть виконуватися на підставі різних договірних відносин – не тільки договорів управління майном, а й, наприклад, договорів оренди та подальшого обслуговування об’єкта, договорів на технічну експлуатацію будівель, договорів про надання послуг з утримання житла тощо. Вимога підтверджувати досвід виключно договором управління майном є необ’єктивною. Вона ставить у невигідне становище тих учасників, які мають знач-ний релевантний досвід у сфері управління чи експлуатації нерухомості, але набули його за іншими типами договорів.

Скаржник зазначає, що не має трьох договорів управління майном за останні 3 роки, оскільки діяльність з управління активами здійснювалася ним в інших правових формах (зокрема, через договори оренди та сервісного обслуговування). Проте цей досвід прямо стосується предмету закупівлі і підтверджує нашу спроможність виконувати послуги управителя. Ігнорування такого досвіду є дискримінацією учасника з боку Замовника.

Подібне обмеження критерію досвіду не відповідає принципу рівного доступу. Згідно з ч.4 ст.22 Закону, у Документації не можна встановлювати вимоги, що звужують конкуренцію та ведуть до дискримінації. Відтак, вимога про характер досвіду лише у формі договорів управління майном підлягає усуненню як дискримінаційна.

Замовник вимагає, щоб учасник мав у витягу з ЄДРПОУ КВЕД 68.20 і 68.32 протягом останніх трьох років, а також підтвердив досвід не менше трьома договорами оренди власного майна та договорами управління майном за главою 70 ЦК України (кожен тривалістю не менше одного року).

Така вимога є штучною та формальною: наявність КВЕД не гарантує наявності досвіду. Вимога мати договори саме з власним майном обмежує учасників, які працюють із суборендою. Також є безпідставно завищеною умова мати три довгострокові договори, що не має зв’язку з предметом закупівлі.

Скаржник на розгляд Комісії надав, зокрема:

- договір суборенди нежитлового приміщення від 25.12.2023 № УГВ 602/37-23;

- договір управління нерухомим майном від 17.08.2018 № 822;

- договір управління нерухомим майном від 17.08.2018 № 1927.

Замовник зазначає, що вимоги щодо підтвердження досвіду виконання аналогічних договорів, а також підтвердження тривалості досвіду виконання договорів встановлені замовником з метою забезпечення належного виконання майбутнього договору та дотримання вимог законодавства щодо ефективного управління активами. Зазначені вимоги не мають дискримінаційного характеру, оскільки застосовуються до всіх учасників процедури закупівлі на однакових умовах і спрямовані на підтвердження наявності реального досвіду та спроможності учасників виконати зобов’язання за предметом закупівлі.

Крім того, доводи Скаржника ґрунтуються на неправильному тлумаченні вимог тендерної документації. Тендерною документацією не встановлено вимогу щодо наявності трьох аналогічних договорів, а передбачено підтвердження досвіду виконання не менше двох цивільно-правових договорів, укладених та виконаних протягом останніх шести місяців до дати оприлюднення інформації про процедуру закупівлі.

Також, вимога щодо аналогічності договорів не обмежується виключно договорами управління майном, укладеними відповідно до глави 70 Цивільного кодексу України.

Тендерною документацією прямо передбачено, що аналогічними визнаються також договори, предметом яких було:

• надання в оренду суб’єктам господарської діяльності приміщень або майна, що належать учаснику на праві власності, та/або • надання послуг з управління майном.

Таким чином, досвід учасника може бути підтверджений альтернативними видами цивільно-правових договорів, що охоплюють як управлінські функції, так і експлуатацію та комерційне використання нерухомого майна. Це, навпаки, розширює коло потенційних учасників і не виключає досвід, набутий у межах орендних правовідносин.

Отже, твердження Скаржника про звуження конкуренції та встановлення "подвійного обмеження" не відповідають фактичному змісту тендерної документації.

Вимоги тендерної документації, визначені у пункті 3 додатку 3, встановлені замовником у межах чинного законодавства з метою забезпечення належного рівня кваліфікації учасників та підтвердження їхнього досвіду для якісного виконання договору про закупівлю.

Предмет закупівлі передбачає управління об’єктами нерухомого майна, що включає організаційні, господарські, договірні та фінансові функції (взаємодія з орендарями, забезпечення належної експлуатації, контроль платежів тощо). Наявність щонайменше двох виконаних договорів протягом останніх шести місяців підтверджує актуальний та практичний досвід учасника у відповідній сфері, а не формальний досвід у віддаленому минулому.

Крім того, тендерна документація передбачає надання витягу з ЄДРПОУ, що містить коди видів економічної діяльності:

• 68.20 – надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна;

• та/або 68.32 – управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту, що додатково підтверджує системний характер діяльності учасника у сфері нерухомості, а не разове виконання окремого договору.

У ході розгляду зазначеного питання встановлено наступне.

Додаток 3 Документації містить кваліфікаційні критерії до учасників за предметом закупівлі:

Перелік документів, що надаються для підтвердження відповідності кваліфікаційним критеріям (частина друга статті 16 Закону) 3. Наявність документально підтвердженого досвіду виконання аналогічних за предметом закупівлі договорів.

На підтвердження досвіду виконання протягом останнього року до дати оприлюднення інформації про дану процедуру закупівлі аналогічних за предметом закупівлі договорів Учасник має надати:

- витяг з ЄДРПОУ, що містить код/и виду/ів економічної діяльності: 68.20 — надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого майна та/або 68.32 — управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту, що свідчить про зайняття вказаними видами діяльності у вищезазначений період;

- довідку за вказаною нижче формою, з інформацією про наявність досвіду виконання не менше двох цивільно-правових договорів, що укладені та виконувались протягом останніх шести місяців до дати оприлюднення інформації про дану процедуру закупівлі, предметом яких було:

- надання в оренду суб’єктам господарської діяльності приміщень або майна, які належать учаснику на праві власності та/або - надання послуг з управління майном (що укладені згідно з главою 70 Цивільного кодексу України).

За таких умов, Документацією передбачено можливість надати щонайменше два договори.

Документація не містить окремих вимог щодо необхідності надати щонайменше саме три договори.

Також Документацією передбачена можливість надати або договори надання в оренду суб’єктам господарської діяльності приміщень або майна, які належать учаснику на праві власності та/або договори надання послуг з управління майном.

Крім того, відповідно до інформації, оприлюдненої в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Скаржник серед видів діяльності має, зокрема, коди 68.20 – надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна та 68.32 - управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту.

Враховуючи наведене, надані Скаржником документи не підтверджують порушення прав та законних інтересів Скаржника, пов’язаних з участю у Процедурі закупівлі, у зв'язку з чим Скаржник не обґрунтував необхідність внесення змін до Документації в цій частині.

Враховуючи наведене, відсутні підстави для задоволення Скарги в цій частині.

2. Скаржник зазначає щодо відсутності належної інформації про предмет закупівлі (квартиру та гаражі). Документація не містить детального опису майна, яке передається в управління. Зокрема, взагалі не зазначено: актуальний технічний стан квартири (наявність ремонту, зношеність комунікацій тощо), площу та планування квартири, стан і площу кожного гаражного приміщення, чи потребує об’єкт будь-якого ремонту або особливих умов утримання, фактичну зайнятість/використання приміщень (чи є поточні орендарі, мешканці) тощо. Ненадання такої базової інформації унеможливлює для учасників підготовку обґрунтованої тендерної пропозиції: неможливо точно розрахувати вартість послуг з управління, оцінити необхідні ресурси (персонал, матеріали), ризики та потенційні доходи від об’єкта. Фактично учасники ставляться в ситуацію невизначеності. За законом (ч.2 ст.22) тендерна документація повинна містити всю інформацію про технічні та якісні характеристики предмета закупівлі, необхідну для підготовки пропозиції. Крім того, замовник зобов’язаний забезпечити вільний доступ учасників до інформації про закупівлю.

У даному випадку ці норми не виконані – інформація про об’єкт фактично відсутня. Це створює нерівні умови, адже учасники можуть по-різному розуміти обсяг послуг, або ж хтось, володіючи неофіційною інформацією, матиме перевагу. Неповнота даних суперечить принципу прозорості та відкритості закупівель. Відповідно до ч.4 ст.22 Закону, будь-які вимоги чи умови документації, які обмежують конкуренцію або дискримінують учасників (а відсутність важливої інформації можна віднести до таких умов), є незаконними. Таким чином, ненадання інформації про характеристику квартири і гаражів – це порушення з боку Замовника, що потребує виправлення.

Замовник зазначає, що Документація сформована відповідно до вимог Закону та містить інформацію, достатню для визначення предмета закупівлі, його виду та очікуваного обсягу послуг.

Предметом закупівлі є послуги з управління об’єктами нерухомого майна, а не виконання будівельних чи ремонтних робіт, у зв’язку з чим тендерна документація не передбачає обов’язкового зазначення детальних технічних характеристик кожного приміщення (площа, стан внутрішніх мереж, ступінь зношеності тощо).

Водночас чинним законодавством та умовами закупівлі не обмежується право Замовника вносити необхідну інформацію в процесі виконання договору в межах та у спосіб, визначений договором і законодавством. Також учасники самостійно оцінюють можливі ризики господарської діяльності та формують свої конкурсні пропозиції, виходячи з власного досвіду та економічних розрахунків.

Крім того, відповідно до статті 24 Закону у разі якщо учаснику необхідна більш деталізована інформація щодо об’єкта управління, він має право звернутися до Замовника за роз’ясненнями шляхом подання відповідного запиту через електронну систему закупівель у встановлені законом строки. Замовник, у свою чергу, надає роз’яснення в межах своєї компетенції та з дотриманням принципів недискримінації та рівного доступу для всіх учасників.

Таким чином, відсутність у Документації окремих уточнюючих характеристик об’єкта не є порушенням вимог статті 22 Закону та не свідчить про дискримінаційний характер умов закупівлі. Усі учасники перебувають в рівних умовах та мають однакові можливості для отримання додаткової інформації шляхом звернення до Замовника у порядку, передбаченому законодавством.

У ході розгляду зазначеного питання встановлено наступне.

Відповідно до статті 23 Закону технічна специфікація повинна містити опис усіх необхідних характеристик товарів, робіт або послуг, що закуповуються, у тому числі їх технічні, функціональні та якісні характеристики. Характеристики товарів, робіт або послуг можуть містити опис конкретного технологічного процесу або технології виробництва чи порядку постачання товару (товарів), виконання необхідних робіт, надання послуги (послуг).

Додаток 2 Документації містить інформацію про технічні, якісні та кількісні характеристики предмета закупівлі.

Послуги з управління активами, відповідно до ст. 21 Закону України "Про Національне агентство України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів", а саме:

- квартира 167 в буд. 12 по вул. Драгомирова Михайла в м. Києві;

- гараж, машиномісце в підземному паркінгу за адресою: м. Київ, вул. Драгомирова Михайла, буд. 12, гараж 68;

- гараж, машиномісце в підземному паркінгу за адресою: м. Київ, вул. Драгомирова Михайла, буд. 12, гараж 69, за ДК 021:2015 99999999-9 Не відображене в інших розділах.

ТЕХНІЧНІ ХАРАКТЕРИСТИКИ (ТЕХНІЧНА СПЕЦИФІКАЦІЯ)

Кількість послуг – 1 послуга.

Місце надання послуг: м. Київ, вулиця Бориса Грінченка,1.

Обсяг надання послуги: _____________________________.

Управління активами (нерухомим майном) передбачає здійснення таких дій щодо зазначеного майна:

1.

Управління Активами здійснюється на підставі Договору управління активами (майном) Додаток 6 до тендерної документації (відповідно до ст. 21 Закону № 772-VIII).

2.

Управління Активами за Договором здійснюється Управителем у таких інтересах вказаних нижче осіб:

а) власника Активів – в частині збереження (за можливості – збільшення) економічної вартості Активів, ефективності управління Активами, з метою забезпечення повернення Активів власнику у разі надходження винесеного у межах наданих законом повноважень рішення прокурора або судового рішення, що набрало законної сили, яким скасовано арешт прийнятих в управління Активів;

б) держави Україна – в частині збереження та збільшення вартості Активів, ефективності управління Активами, з метою забезпечення виконання визначеного кримінальним процесуальним законодавством України завдання арешту Активів, як заходу забезпечення відповідного кримінального провадження;

в) Установника управління – в частині забезпечення виконання визначених Законом № 772-VIII функцій та повноважень з управління Активами.

3. Управління Активами за Договором здійснюється на таких загальних засадах:

1) збереження (за можливості – збільшення) економічної вартості Активів, під яким Сторони розуміють такий зміст та спрямування заходів з управління Активами, які:

а) найбільшою мірою забезпечують збереження економічної вартості Активів станом на момент припинення управління ними на тому ж рівні, що був визначений станом на момент їх прийняття в управління;

б) передбачають збереження придатності Активів щодо їх використання на момент припинення управління на тому ж рівні, що існував станом на момент їх прийняття в управління.

2) ефективності управління Активами, під яким Сторони розуміють такий зміст та спрямування заходів з управління Активами, які забезпечують щомісячні надходження до державного бюджету від управління активами в розмірі не меншому ніж сума щомісячних мінімальних очікуваних доходів від управління визначена в розділі 5 проекту договору (Додаток 6).

Якість послуги управління майном щодо вимог ефективності його управління, Учасник процедури закупівлі повинен підтвердити шляхом надання документів (фінансової звітності та податкової звітності з податку на прибуток із доказами її прийняття контролюючими органами, що подана за останній рік), що свідчать про наявність суми доходів (виручки), отриманої від діяльності Учасника за останній рік в розмірі не меншому річної суми щомісячних очікуваних доходів від управління (визначається шляхом множення суми щомісячних очікуваних доходів, що визначена в розділі 5 (*примітка до пункту 5.9) проекту договору (Додаток 6) на 12 календарних місяців), та забезпечить сплату учасником суми гарантійного платежу за власний рахунок.

4. Прийняття Управителем Активів в управління за Договором, наявність Активів на балансі Управителя не призводить до: виникнення в Управителя права власності, а також права довірчої власності на Активи; виникнення у нього будь-яких непередбачених законодавством переважних прав перед третіми особами щодо Активів; виникнення права відчужувати Активи, прийняті ним в управління.

5. Активи мають бути відокремлені від іншого майна Управителя та обліковуватися в Управителя на окремому балансі; щодо таких Активів ведеться окремий облік. До виконання договору управління будуть залучені працівники Управителя, загальна кількість яких визначена частиною 2 Додатку 3 тендерної документації, та які забезпечують здійснення діяльності з управління майном (активами) і мають необхідні знання та досвід.

6.

Розрахунки, пов’язані з управлінням Активами, здійснюються на окремому банківському та/або казначейському рахунку, по якому Управитель не має права здійснювати розрахунки, що непов’язані з управлінням Активами, якщо інше прямо непередбачено законодавством України.

7.

Ризик випадкового знищення, втрати або пошкодження Активів з моменту передачі Активів в управління Управителем та до моменту їх повернення за актом приймання-передачі активів з управління, несе Управитель.

8.

У разі, якщо законодавством України передбачено, що підставою виникнення та/або здійснення прав (або обтяжень) на Активи є державна реєстрація таких прав, або встановлено вимоги до державної реєстрації договорів чи інших правочинів, які є підставою виникнення, або зміни прав (або обтяжень) на Активи, Договір управління активами є належною правовою підставою для вчинення визначених законодавством України будьяких реєстраційних дій, актів суб’єктами державної реєстрації щодо Договору, та/або щодо виникнення чи зміни прав чи обтяжень щодо Активів, необхідних згідно з чинним в Україні законодавством для виникнення, зміни, та/або здійснення Управителем визначених Договором прав, та обов’язків щодо Активів, та/або управління ними, підлягає здійсненню суб’єктами державної реєстрації незалежно від наявності будь-яких зареєстрованих до укладення цього Договору прав, та/чи їх обтяжень щодо Активу.

Актив:

- квартира 167 в буд. 12 по вул. Драгомирова Михайла в м. Києві;

- гараж, машиномісце в підземному паркінгу за адресою: м. Київ, вул. Драгомирова Михайла, буд. 12, гараж 68;

- гараж, машиномісце в підземному паркінгу за адресою: м. Київ, вул. Драгомирова Михайла, буд. 12, гараж 69.

9. Якість послуги щодо управління майном відповідно до вимог норм законодавства з охорони праці, оплати праці, інструкцій з пожежної безпеки, норм з охорони навколишнього природного середовища, Учасник процедури закупівлі повинен підтвердити шляхом надання діючих в учасника наказу/наказів або положення/положень про охорону праці, оплату праці, інструкцій з пожежної безпеки, норм з охорони навколишнього природного середовища, які розроблені відповідно до вимог Закону України "Про охорону праці" від 14.10.1992 р. №2694-XII (зі змінами), Закону України "Про охорону навколишнього природного середовища" від 25.06.1991 р. №1264-XII (зі змінами), Закону України "Про відходи" від 05.03.1998 р. №187/98-ВР (зі змінами), Закону України "Про оплату праці" від 24.03.1995 № 108/95-ВР (зі змінами), тощо).

Скаржник не довів та документально не підтвердив необхідність внесення змін до Документації в цій частині, а також документально не підтвердив неможливість виконання вказаної умови Документації та не довів, яким чином наведена вище умова Документації порушує права та законні інтереси Скаржника, пов’язані з участю у Процедурі закупівлі, у зв'язку з чим відсутні підстави для задоволення Скарги в цій частині.

Враховуючи інформацію, викладену в мотивувальній частині цього рішення, відсутні підстави для задоволення Скарги.

Орган оскарження розглядає скаргу та приймає рішення на її підставі в межах одержаної за скаргою інформації та інформації, розміщеної в електронній системі закупівель, виходячи з положень частини шістнадцятої статті 18 Закону.

Наведені вище обставини свідчать про відсутність підстав для задоволення Скарги.

Враховуючи викладене, керуючись статтею 18 Закону України "Про публічні закупівлі" та Постановою Кабінету Міністрів України від 12.10.2022 № 1178 "Про затвердження особливостей здійснення публічних закупівель товарів, робіт і послуг для замовників, передбачених Законом України "Про публічні закупівлі", на період дії правового режиму воєнного стану в Україні та протягом 90 днів з дня його припинення або скасування", Комісія Антимонопольного комітету України з розгляду скарг про порушення законодавства у сфері публічних закупівель

ПОСТАНОВИЛА:

Відмовити товариству з обмеженою відповідальністю "МІЛА ПРЕЗЕНТ" (код ЄДРПОУ: 41819892) у задоволенні скарги від 12 грудня 2025 № UA-2025-12-05-012084a.a1.

Рішення може бути оскаржене до суду у встановлений Законом строк.

Голова Комісії Ганна ГОРНОСТАЛЬ Діана ГОСТЄВА Члени Комісії Наталя ЛЕНЬ

Скарга

Щодо оскарження дискримінаційних вимог та недоліків тендерної документації