Послуги із розробки технічної документації з нормативної грошової оцінки (НГО) земель

Текст рішення

РІШЕННЯ

№2959-р/пк-пз від 13.03.2026 Комісія Антимонопольного комітету України з розгляду скарг про порушення законодавства у сфері публічних закупівель (надалі – Комісія), розглянувши скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "ЗЕНІТ ЕКСПЕРТ" (код ЄДРПОУ: 39358561) від 03 березня 2026 № UA-2026-02-27-009663-a.a1 (надалі – Скарга) щодо порушення Замовником порядку проведення Процедури закупівлі,

ВСТАНОВИЛА:

Надалі за текстом вказаного рішення терміни та визначення:

- Закон України "Про публічні закупівлі" – Закон;

- Особливості здійснення публічних закупівель товарів, робіт і послуг для замовників, передбачених Законом України "Про публічні закупівлі", на період дії правового режиму воєнного стану в Україні та протягом 90 днів з дня його припинення або скасування, затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 12.10.2022 № 1178 "Про затвердження особливостей здійснення публічних закупівель товарів, робіт і послуг для замовників, передбачених Законом України "Про публічні закупівлі", на період дії правового режиму воєнного стану в Україні та протягом 90 днів з дня його припинення або скасування" – Особливості;

- тендерна документація – Документація;

- тендерна пропозиція – Пропозиція.

Скаржник повідомляє про порушення Замовником порядку проведення Процедури закупівлі та просить, зокрема, зобов'язати Замовника внести зміни до Документації.

Рішенням Комісії від 05.03.2026 № 2547-р/пк-пз Скарга була прийнята до розгляду.

На веб-порталі Уповноваженого органу (prozorro.gov.ua) Комісією було зобов’язано Замовника надати пояснення по суті Скарги.

Замовник шляхом розміщення листа на веб-порталі Уповноваженого органу надав пояснення по суті Скарги.

Розглянувши Скаргу та інформацію, одержану за Скаргою, та інформацію, розміщену в електронній системі закупівель, встановлено наступне.

Скаржник зазначає, що відповідно до п. 3 додатка 1 Документації Замовником встановлюється критерій наявність документально підтвердженого досвіду виконання аналогічного за предметом закупівлі договору.

Згідно змісту зазначеного Додатку:

"** Аналогічним за предметом закупівлі договором вважатиметься договір, предметом якого є надання послуг з розробки технічної документації з нормативної грошової оцінки (НГО) земель операторам системи розподілу (ОСР) та кількістю оформлених ділянок не менше 50% від кількості, заявленої в даній документації (дозволяється надання кількох договорів). При цьому період, протягом якого була здійснена НГО такої кількості ділянок, повинен бути не більше 6 місяців".

Водночас, попри наявність досвіду виконання робіт аналогічних предмету закупівлі, а також документів, які підтверджують їх успішне завершення, Скаржник зазначає, що він не може взяти участі у цій закупівлі через дискримінаційні вимоги Замовника. Скаржник вважає за доцільне розглядати виставлену Замовником вимогу у трьох аспектах, кожен з яких є дискримінаційним і спрямованим на обмеження кола потенційних учасників. Перш за все йдеться про частину вимоги:

- "... надання послуг з розробки технічної документації з нормативної грошової оцінки (НГО) земель операторам системи розподілу (ОСР)". Отже, учасником закупівлі може бути лише той учасник, який розробляв Технічну документацію з нормативної грошової оцінки (НГО), виготовлену виключно на замовлення оператора системи розподілу (ОСР).

Скаржник зазначає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться за єдиною методикою, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 року № 1147 "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок". П. З цієї Постанови прямо визначає єдину формулу. Розрахунок проводиться за спеціальними коефіцієнтами, які визначені у додатку 3 до методики. Отже, механізм проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок потребує спеціальних знань у сфері землеустрою, проте є чітко встановленим та уніфікованим для всіх замовників. Оператор систем розподілу, відповідно до Закону України "Про ринок електричної енергії" - це юридична особа, відповідальна за безпечну, надійну та ефективну експлуатацію, технічне обслуговування та розвиток системи розподілу і забезпечення довгострокової спроможності системи розподілу щодо задоволення обгрунтованого попиту на розподіл електричної енергії з урахуванням вимог щодо охорони навколишнього природного середовища та забезпечення енергоефективності. Відповідно до ст. 15 ЗУ "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом. Отже, Замовником документації з оцінки земельних ділянок може бути будь-яка особа.

Натомість, Замовник встановив вимогу, за якою аналогічним буде вважатися договір, який укладено виключно з оператором системи розподілу, що є порушенням законодавства про публічні закупівлі, адже фактично встановлено, що доступ до закупівлі отримають тільки ті суб'єкти, які мають укладені договори з операторами систем розподілу.

Обсяг та зміст робіт з нормативної оцінки земельних ділянок не змінюється в залежності від того, який суб'єкт є замовником таких робіт.

Таким чином, Скаржник позбавлений можливості отримати доступ до закупівлі, оскільки, хоч і має досвід виконання аналогічних робіт, проте надані ним договори не укладені з операторами системи розподілу.

Другим елементом дискримінаційної вимоги є теза Замовника про необхідність виконання потенційним учасником вимоги щодо кількості земельних ділянок, зокрема, "...кількістю оформлених ділянок не менше 50% від кількості, заявленої в даній документації (дозволяється надання кількох договорів)".

Скаржник зазначає, що відповідно до додатку 2 Документації, загальна кількість земельних ділянок 100 шт. Отже, Замовник вимагає від потенційного учасника надати договорів (можна декілька), які би підтверджували проведення нормативної грошової оцінки не менше 50 земельних ділянок. Замовник жодним чином не визначає чому саме щодо 50% земельних ділянок повинні бути надані аналогічні договори, чому не щодо 100% чи 200%. Зазначене не узгоджується ні з обсягами замовлення, ні з часовими рамками їх виконання. Також, Замовник не визначає загальної площі вказаних ділянок, а просто вказує їх кількість, що свідчить про те, що цей критерій є суто формальним та надуманим, визначним виключно для того, щоб відсіяти потенційних учасників закупівлі.

Таким чином, Скаржник не може взяти участь у цій закупівлі, хоч і має всі належні можливості для виконання договору про закупівлю, проте не підпадає під формальні необгрунтовані критерії, а участь у цій закупівлі зможуть взяти лише ті учасники, які відповідають конкретно підібраним вимогам щодо кількості земельних ділянок.

Третім елементом дискримінаційної вимоги є теза Замовника про те, що нормативна грошова оцінка не менше як 50 земельних ділянок за аналогічними договорами повинна бути здійснені протягом не більше як 6 місяців. Замовником жодним чином не обгрунтовується необхідність визначення такого строку. При цьому, зазначений строк також не узгоджується із цифрами, визначеними Замовником у технічному завданні, адже там вказується, що нормативна грошова оцінка 100 (ста) земельних ділянок повинна бути проведена до 31.12.2026. Фактично, з моменту оголошення закупівлі і до планового терміну завершения залишається менше року, чому тоді 50 НГО повинні бути виконані протягом 6 місяців. Фактично, ключовим для такого критерію є можливість виконати договір у визначені строки. Із наданих Скаржником договорів вбачається, що всі свої зобов'язання було виконано належним чином і протягом визначених строків (термінів).

Скаржник також звертає увагу, що Замовником протягом останнього року уклав велику кількість договорів на виконання технічних документації з нормативної грошової оцінки земель, всі закупівлі були проведені без використання електронної системи, тобто за прямим договором. У всіх зазначених закупівлях договір укладався виключно з однією особою. Скаржник може припустити, що вказана особа буде чітко відповідати всім тим специфічним критеріям, які визначені Замовник.

Замовник зазначає, що дані вимоги базувались на листах Міністерства, зокрема листа від 07.02.2017 року за №3302-06/3812-06, в якому роз’яснювалось, що замовник самостійно, виходячи зі специфіки предмета закупівлі визначає вимоги тендерної документації та перелік документів, якими учасник повинен підтвердити свою відповідність. Також в Методичних рекомендаціях щодо особливостей здійснення публічних закупівель робіт з будівництва на період дії правового режиму воєнного стану в Україні та протягом 90 днів з дня його припинення або скасування, затверджених Наказом Міністерства за №26335 від 22.11.2024 на стор. 27 вимогу до загальної суми виконання аналогічних договорів в обсягах, що відповідають певному відсотку очікуваної вартості предмета закупівлі.

Замовник звертає увагу, що аналогічні кваліфікаційні вимоги висувались Замовником по закупівлі послуг з розроблення проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок/технічних документацій із землеустрою щодо встановлення земельних сервітутів для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об’єктів передачі електричної енергії в адміністративних межах Рівненської області), в якій Скаржник брав участь та вимоги яких не оскаржував.

Замовник також зазначає, що предметом закупівлі є послуги із розробки технічної документації з нормативної грошової оцінки (НГО) земель, які входять до складу робіт з оформлення права користування земельними ділянками для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об’єктів передачі електричної та теплової енергії розвантажувальних ТП, повітряних ліній 10кВ (будівництво енергетичних об’єктів для реалізації нових приєднань) ПрАТ "Рівнеобленерго" на території Рівненської області.

Відповідно, замовником даних послуг є оператор системи розподілу (ОСР). ПрАТ "Рівнеобленерго" в своїй діяльності керується нормами спеціального законодавства в сфері енергетики зокрема Кодексом системи розподілу та Постановою НКРЕКП від 26.03.2025 року №352 "Про особливості тимчасового приєднання електроустановок до системи розподілу у період дії в Україні воєнного стану". Оформлення права користування земельними ділянками відбувається в тому числі для реалізації нових приєднань, згідно розроблених робочих проєктів. Положеннями п. 4.2.4 та п. 4.3.3 Кодексу системи розподілу встановлено чіткі терміни протягом яких ОСР зобов’язаний надати замовнику послугу з приєднання, при цьому у разі необхідності здійснення заходів щодо відведення земельних ділянок для розміщення відповідних об’єктів електроенергетики (затримка в погодженні власника (власників) або Користувача (Користувачів) земельної ділянки строк надання послуги не може перевищувати 240 календарних днів. Недотримання ОСР термінів надання послуг із приєднання тягне за собою обов’язок Товариства щодо повернення плати за приєднання, сплату пені, а також накладення Регулятором (НКРЕКП) штрафних санкцій за порушення ліцензійних умов. Окрім того, ОСР здійснює підключення об’єктів Збройних Сил України, об’єктів електроенергетики, що використовуються для виробництва електричної енергії з природного газу в межах заходів, що вживаються для уникнення ризику порушення безпеки постачання електричної енергії які мають надаватися у пріоритетному порядку. З наведеного вище вбачається, що ОСР має обмеження в часі на виконання робіт з приєднання до електричних мереж що прямо закріпленні нормами чинного законодавства саме, тому такі вимоги пов’язані із відповідною специфікою предмета закупівлі. Отже, доводи Скаржника щодо невідповідності обсягів замовлення строкам їх виконання є необґрунтованими. Встановлені строки не є суб’єктивним рішенням Товариства, а безпосередньо зумовлені нормативно-правовими обмеженнями, що регламентують діяльність ОСР в межах чинного законодавства.

Також Замовник зазначає, що очікуваний результат даної процедури закупівлі - це реалізація приєднань до електричних мереж. Саме від надання якісних послуг з розробки технічної документації з НГО земель залежить реалізація приєднань до електричних мереж, вчасність якої регулюється чинним законодавством України. Тому вимога щодо підтвердження виконання аналогічних договорів предметом якого є надання послуг з розробки технічної документації з НГО земель операторам системи розподілу та кількістю оформлених ділянок не менше 50% від кількості, заявленої в даній Документації кількості ділянок, повинен бути не більше 6 місяців), дають можливість допустити до участі в торгах учасників, які вже мали досвід надання таких послуг у визначених об'ємах з їх належною якістю та в необхідні строки. Такі вимоги надають Замовнику захист від недобросовісних учасників або виконавців, які надають послуги, неналежної якості та з порушенням строків.

Якщо не буде встановлено даній критерій надання послуг, то фактично до участі в торгах повинні допускатися як учасники, які виконували значні обсяги в необхідні строки, так і ті, які надавали такого роду послуги в дрібних об'ємах та в строки, які не співмірні з обсягами та строками цієї закупівлі.

Також Замовник звертає увагу, що прикріплені до Скарги копії договорів ТОВ "ЗЕНІТ ЕКСПЕРТ" датовані ще 2024 роком, з чого висновується, що Скаржником в 2025 році не надавались послуги з НГО земель. Крім того, у ході аналізу Договору №0029/24 від 28.05.2024 встановлено, що предметом даного договору було виготовлення технічної документації з НГО лише однієї ділянки. Пунктом 3.1. даного договору визначено, що приймання виконаних робіт оформляється актом приймання-передачі робіт. Пунктом 3.2.

Договору передбачено, що Замовник зобов’язаний підписати акт протягом 3 (трьох) банківських днів з дня одержання документації. До копії цього договору Скаржник приклав копію акту приймання-передачі виконаних робіт, датований 30.12.2024, з чого слідує, що теоретично документація була виготовлена не раніше 25.12.2024. Тобто строк оформлення НГО за даним договором склав 211 календарних днів, що є неприйнятним при встановленому НКРЕКП загальному строку на реалізацію приєднання тривалістю не більше 240 календарних днів, оскільки такий строк має враховувати не лише оформлення землі, а й реалізацію самого приєднання.

У ході розгляду зазначеного питання встановлено наступне.

Додаток 1 Документації містить, зокрема, кваліфікаційні критерії до учасників та вимоги, встановлені замовником відповідно до статті 16 Закону, та інформація про спосіб документального підтвердження відповідності учасників встановленим критеріям та вимогам згідно із законодавством 3. Наявність документально підтвердженого* досвіду виконання аналогічного** за предметом закупівлі договору Інформація надається за формою - Додаток №1.3. до даної тендерної документації.

Примітки:

*Під документальним підтвердженням належного виконання аналогічного за предметом закупівлі договору мається на увазі надання належним чином завіреної копії договору з усіма додатками (якщо такі були) договору, та який на момент подання пропозиції виконаний. На підтвердження цього факту Учасник долучає копії Актів приймання-передачі наданих послуг за цим договором та/або відгук від Замовника, якому надавались послуги по наданому Договору щодо якості наданих послуг та виконання Договору в повному обсязі. У разі надання відгуку – його текст має містити дані про договір – номер, дату, щоб можна було ідентифікувати, що мається на увазі саме цей договір.

Якщо Замовником по наданих договорах виступало ПрАТ "Рівнеобленерго", то інформація по вказаних в Довідці договорах перевіряється Замовником самостійно, тобто копії договорів та відгуків надавати не потрібно.

**Аналогічним за предметом закупівлі договором вважатиметься договір, предметом якого є надання послуг з розробки технічної документації з нормативної грошової оцінки (НГО) земель операторам системи розподілу (ОСР) та кількістю оформлених ділянок не менше 50% від кількості, заявленої в даній документації (дозволяється надання кількох договорів). При цьому період, протягом якого була здійсненена НГО такої кількості ділянок, повинен бути не більше 6 місяців.

У разі надання кількох договорів – до кожного долучаються копії Актів приймання-передачі наданих послуг за такими договорами та/або відгуки від Замовників, яким надавались послуги, щодо якості наданих послуг. У разі надання відгуку – його текст має містити дані про договір – номер, дату, щоб можна було ідентифікувати, що мається на увазі саме цей договір.

Додаток 2 Документації містить інформацію про необхідні технічні, якісні та кількісні характеристики предмета закупівлі.

Кількість земельних ділянок: 100 шт.

Строк (терміни) та основні етапи надання послуг:

Загальний строк надання послуг - з дати укладання договору до 31.12.2026 року.

Скаржник на розгляд Комісії надав, зокрема:

договір від 12.06.2024 №0036/24, укладений з ТОВ "ΠΡОΙХОЛДИНГ", у якому, зокрема, зазначено наступне:

1. Предмет договору 1.1. Виконавець зобов'язується з дотриманням вимог законодавства надати послуги з виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а Замовник прийняти та оплатити надані послуги. Виконавець приступає до надання даних послуг після отримання вказаних вихідних даних від замовника. З метою надання зазначених вище послуг Виконавцем Замовник при необхідності видає довіреність на посадових осіб Виконавця.

Додаток 1 Документації містить календарний план, відповідно до якого зазначено, зокрема, строки надання послуг – до 31.12.2024;

договір від 28.05.2024 №0029/24 на виконання землевпорядних та топографогеодезичних робіт, укладений з ТОВ "Кар'єр 21", у якому, зокрема, зазначено наступне:

1. Предмет договору 1.1. Виконавець зобов'язується з дотриманням вимог законодавства надати послуги з виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки (код ДК 021:2015:71250000-5: Архітектурні, інженерні та геодезичні послуги), а Замовних прийняти та оплатити надані послуги.

Виконавець приступає до виконання робіт після отримання вказаних вихідних даних від замовника. З метою виконання зазначених вище робіт Виконавцем Замовник при необхідності видає довіреність на посадових осіб Виконавця.

Додаток до договору містить, зокрема, кошторис, відповідно до якого, зокрема, зазначено види робіт - виготовлення нормативної грошової оцінки с. Петрів ІваноФранківського району Івано-Франківської області Також Скаржником надано, зокрема, акт приймання-передачі виконаних робіт до договору від 30.12.2024.

Замовник не обґрунтував необхідність встановлення у Документації наведеної вище вимоги Документації у вказаній редакції.

За таких умов, прийняти участь у процедурі закупівлі зможуть лише ті учасники, які зможуть надати аналогічний за предметом закупівлі договором вважатиметься договір, предметом якого є надання послуг з розробки технічної документації з нормативної грошової оцінки (НГО) земель саме операторам системи розподілу (ОСР) та кількістю оформлених ділянок саме не менше 50% від кількості, заявленої в даній документації (дозволяється надання кількох договорів), при цьому період, протягом якого була здійсненена НГО такої кількості ділянок, становить саме не більше 6 місяців, що є дискримінаційним по відношенню до інших суб’єктів господарювання, у тому числі, Скаржника.

Згідно з частиною першою статті 5 Закону Закупівлі здійснюються за такими принципами, зокрема, недискримінація учасників та рівне ставлення до них.

Згідно з частиною четвертою статті 5 Закону замовники не мають права встановлювати жодних дискримінаційних вимог до учасників.

Відповідно до абзацу першого пункту 28 Особливостей тендерна документація формується замовником відповідно до вимог статті 22 Закону з урахуванням цих особливостей.

Частиною четвертою статті 22 Закону передбачено, що тендерна документація не повинна містити вимог, що обмежують конкуренцію та призводять до дискримінації учасників, а також вимог щодо документального підтвердження інформації про відповідність вимогам тендерної документації, якщо така інформація є публічною, що оприлюднена у формі відкритих даних згідно із Законом України "Про доступ до публічної інформації" та/або міститься у відкритих єдиних державних реєстрах, доступ до яких є вільним.

Дії Замовника в частині встановлення у Документації наведених вище вимог порушують вимоги статті 5 та частини четвертої статті 22 Закону, якими передбачена недискримінація учасників, а також права та законні інтереси Скаржника, пов'язані з його участю у Процедурі закупівлі, та принципи недискримінація учасників та рівне ставлення до них, передбачені статтею 5 Закону.

Враховуючи вище викладене, Замовник повинен усунути наведені вище невідповідності шляхом внесення відповідних змін до Документації в цій частині.

Враховуючи інформацію, викладену в мотивувальній частині цього рішення, Комісією встановлено, що під час проведення Процедури закупівлі Замовник допустив порушення, які на момент прийняття Комісією цього рішення можна виправити шляхом зобов'язання Замовника внести відповідні зміни до Документації.

Відповідно до пункту 55 Особливостей оскарження відкритих торгів відбувається відповідно до статті 18 Закону з урахуванням цих особливостей.

Відповідно до частини вісімнадцятої статті 18 Закону за результатами розгляду скарги орган оскарження має право прийняти рішення:

1) про встановлення або відсутність порушень процедури закупівлі (у тому числі порушення порядку оприлюднення або неоприлюднення інформації про процедури закупівлі, передбаченої цим Законом);

2) про заходи, що повинні вживатися для їх усунення, зокрема зобов’язати замовника повністю або частково скасувати свої рішення, надати необхідні документи, роз’яснення, усунути будь-які дискримінаційні умови (у тому числі ті, що зазначені в технічній специфікації, яка є складовою частиною Документації), привести тендерну документацію у відповідність із вимогами законодавства або за неможливості виправити допущені порушення відмінити процедуру закупівлі.

Враховуючи викладене, права та законні інтереси Скаржника можуть бути захищені шляхом зобов'язання Замовника внести зміни до Документації з метою усунення порушень, які викладені у мотивувальній частині рішення.

Орган оскарження розглядає скаргу та приймає рішення на її підставі в межах одержаної за скаргою інформації та інформації, розміщеної в електронній системі закупівель, виходячи з положень частини шістнадцятої статті 18 Закону.

Наведені вище обставини свідчать про наявність підстав для задоволення Скарги частково.

Враховуючи викладене, керуючись статтею 18 Закону України "Про публічні закупівлі" та Постановою Кабінету Міністрів України від 12.10.2022 № 1178 "Про затвердження особливостей здійснення публічних закупівель товарів, робіт і послуг для замовників, передбачених Законом України "Про публічні закупівлі", на період дії правового режиму воєнного стану в Україні та протягом 90 днів з дня його припинення або скасування", Комісія Антимонопольного комітету України з розгляду скарг про порушення законодавства у сфері публічних закупівель

ПОСТАНОВИЛА:

Зобов'язати ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО "РІВНЕОБЛЕНЕРГО" (код ЄДРПОУ: 05424874) внести зміни до тендерної документації за процедурою закупівлі - "Послуги із розробки технічної документації з нормативної грошової оцінки (НГО) земель", оголошення про проведення якої оприлюднене на веб-порталі Уповноваженого органу за № UA-2026-02-27-009663-a, з метою усунення порушень, зазначених у мотивувальній частині цього рішення.

Рішення може бути оскаржене до суду у встановлений Законом строк.

Голова Комісії Євгеній БЄГАЛОВ Члени Комісії Інна РОМАНЕНКО Сергій БУРЗАК

Скарга

СКАРГА щодо виявлених порушень законодавства у сфері публічних закупівель